На что обратить внимание при составлении договора.

С 31 января 1998 года, со дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости стало необязательным. Перечисленные сделки могут заключаться гражданами в простой письменной форме.

Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации.

Итак, Вы собрали все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся для заключения договора в простой письменной форме.

Или еще не собрали, но есть необходимость закрепить достигнутую с другой стороной договорённость об условиях предстоящей (или даже уже фактически исполненной) сделки. В этом случае заключайте предварительный договор (статья 429 ГК РФ). Предварительный договор, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако, если стороны в предварительном договоре обязуются заключить основной договор в нотариальной форме, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен.

Государственная регистрация предварительного договора законодательством не предусмотрена.

Вернёмся к основному договору. Обратите внимание: органы государственной регистрации не изготавливают тексты договоров для подписания (данная услуга не отнесена статьёй 9 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции регистрационной службы). Стороны должны представить в регистрационную палату уже подписанные ими экземпляры договора, при этом время и место подписания договора законодательством не ограничивается.

Теперь обратим внимание на некоторые важные моменты при подписании договора.

Итак, за несовершеннолетних в возрасте до 14-и лет, а также за признанных судом недееспособных граждан действуют (соответственно подписывают договор) их законные представители.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, подписывают договор самостоятельно, но с согласия своего законного представителя, что отражается в договоре.

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать его цену (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Данное правило применяется и к договору мены (пункт 2 статьи 567 ГК РФ). В договоре дарения стороны вправе, но не обязаны оценивать даримое имущество.

Цена в договоре определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже инвентаризационной стоимости недвижимости, указанной в документах органов учёта: техническом паспорте и кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости).

Отметим при этом, что размер пошлины за регистрацию (в отличие от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора.

Договором купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчёта по договору.

Внимание! Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то это право будет зарегистрировано с обременением. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает.

В договоре купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения необходимо указывать перечень и права лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

Надо учитывать также правовую позицию Верховного Суда РФ, согласно которой неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества сама по себе не позволяет продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества, если такое основание расторжения договора и возврата имущества специально не оговорено сторонами в договоре.

Если предметом договора является земельный участок, то должна быть указана также категория земель, к которой отнесён данный участок (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).